本报记者 马宇薇

　　10月16日 ，中指研究院发布的《2026三季度中国住房租赁市场总结》显示
，今年第三季度，国内重点城市住房租赁市场整体运行平稳 ，租金下行压力有所缓解，租赁资产回报水平改善
，行业制度框架持续完善 。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向《证券日报》记者表示，2026年三季度 ，住房租赁行业制度建设明显推进
。中央出台多项顶层文件
，资本市场进一步优化REITs（不动产投资信托基金）相关支持政策，地方层面立足本地实际 ，通过相关举措夯实本地租赁住房供给与需求保障。

　　报告监测50城住宅租赁费用 指数显示
，2026年三季度，50城住宅平均租金先扬后抑 ，累计微跌0.01%
，与二季度末基本持平，跌幅较去年同期收窄0.60个百分点 ，整体波动平缓 。

　　分月度来看
，7月，受毕业季租赁需求释放拉动 ，重点城市普通住宅平均租金环比上涨0.13%，处于近五年同期次高位；8月
，季节性需求回落，租金环比涨幅收窄至0.03%；而9月的市场转入淡季 ，租住需求热度下滑
，租金环比小幅下跌。值得关注的是，50城住宅平均租金同比跌幅自2026年3月持续收窄 ，截至9月同比跌幅降至近25个月最低
，重点城市住宅租金筑底企稳信号显现
。

　　城市分化特征显著，头部城市租金优势强化 ，上海居于50城首位。从三季度累计涨跌幅看
，50城中11城租金上涨，上海以1.86%领跑 ，环比涨幅已连续6个月居50城首位；39城租金下跌
，西安累计跌幅最大，达1.37% 。

　　分城市梯队看 ，一线城市平均租金累计上涨0.58%，9月需求降温
，结束连续6个月环比上涨行情，小幅下跌0.03%；二线城市累计下跌0.34% ，跌幅连续三个季度收窄；三四线代表城市累计下跌0.11%
，跌幅较二季度收窄0.38个百分点，各梯队均呈现向好迹象
。

　　曹晶晶表示 ，展望四季度
，住房租赁市场将进入传统淡季，整体租住需求释放节奏放缓 ，叠加市场整体房源供给维持高位
，租客费用 敏感度较高，租金整体仍存在一定调整压力。但经过前期多轮调整 ，重点城市租金下行空间已经明显收窄
，预计四季度租金将以窄幅波动为主；产业集聚、交通配套成熟的核心板块优质租赁房源，租金仍具备结构性支撑 。

　　企业端来看 ，集中式长租公寓规模稳步扩张，地方国企系成为房源增长核心动力
，在开业房源 、管理房源规模中的占比持续提升
。据中指研究院统计，截至2026年三季度末 ，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达149.5万间
，较二季度末增加4.7万间。2026年三季度末，开业规模TOP30入榜门槛为18063间 ，较二季度末提升1013间 。

　　曹晶晶表示
，中长期看，住房租赁行业的角色定位
、融资逻辑、竞争格局在发生明显变化
。政策端 ，住房租赁的支持由阶段性政策转向制度化安排
，行业发展确定性增强。融资端，监管导向推动融资逻辑从主体信用转向项目信用 ，资产质量 、现金流表现成为企业获取资金、实现REITs退出的核心条件 。企业竞争层面
，随着地方国企力量持续壮大，市场竞争重心逐步向运营能力
、产品精细化运营转移 ，具备持续运营能力、能够打磨适配新市民青年人产品的主体，将更具备长期发展优势
。